Mietrecht

„Die Kunst des Anwaltsberufes ist es, sowohl die Theorie als auch die Praxis zu kennen. Denn nicht alles, was in Büchern geschrieben steht, bildet das wirkliche Leben ab. Für die meisten Probleme gibt es eine Lösung. Man muss sie nur kennen.“

Sabrina Schwarz, Rechtsanwältin

Logo Mitglied Arbeitsgemeinschaft Mietrecht & immobilien

Unsere Kompetenzen im Mietrecht

Als erfahrene Rechtsanwälte im Mietrecht sind wir spezialisiert auf sämtliche Rechtsfragen, die Mietern und Vermietern begegnen können.

Insbesondere beim Thema Kündigungen, Mieterhöhungen, Schadensersatzansprüche, Zahlungsrückstände oder Räumungsklagen stehen wir Ihnen gerne mit all unserer Fachkompetenz und Praxiserfahrung beratend zur Seite, sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht.

Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht

Wir profitieren dabei von der langjährigen Erfahrung unserer Rechtsanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht auf diesem Rechtsgebiet.

Auch das Wohnungseigentumsrecht gehört zu unseren Tätigkeitsschwerpunkten. Gerne beraten und vertreten wir Sie rund um das Thema WEG-Recht oder bei auftretenden Problemen Ihrer Wohnungseigentümerversammlung.

Haus & Grund

Rechtsanwalt Karl Piereth ist Ihr Ansprechpartner für die Mitglieder des Haus- und Grundbesitzervereins Ansbach und Umgebung.

Matthias Kohla Porträt
Rechtsanwalt Matthias Kohla, Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht
Rechtsanwalt Karl Piereth
Rechtsanwalt Karl Piereth

Unsere Leistungen im Mietrecht

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Räumung & Räumungsklage

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Mieterhöhung

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Mietrückstände Kündigung

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Freigabe der Kaution

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Kautionskonto

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Mietmängel

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Modernisierungsmaßnahmen

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Außergerichtliche & gerichtliche Vertretung

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Mietschaden

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Mietminderung

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Betriebskostenabrechnung, Nebenkostenabrechnung

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Schönheitsreparaturen

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Ordentliche & außerordentliche Kündigung

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Übergabeprotokoll

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Auszug , Vergleichswohnung, ), Aufhebungsvertrag, Hausfrieden, Mietvertrag

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Schimmel, Feuchtigkeit, Wasserschaden, Heizung

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Staffelmiete, Indexmiete, Kaltmiete, Warmmiete, Nettomiete, Bruttomiete

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Aufhebungsvertrag

Unsere Rechtsanwälte im Bereich Mietrecht

Karl Piereth
Rechtsanwalt

Matthias Kohla
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Sabrina Schwarz
Rechtsanwältin

FAQ - Häufig gestellte Fragen zum Mietrecht

#1 Was kann ich tun bei Mängeln in der Wohnung, z.B. Schimmel?

Antwort vom Fachanwalt:

Schimmelbildung kann mehrere Ursachen haben. Teilweise entsteht Schimmel bei falschem Heizungs- und Lüftungsverhalten des Mieters. Schimmel kann aber auch entstehen bei baubedingten Mängeln des Gebäudes, beispielsweise schlechter Isolierung der Wände.

Tritt ein Mangel, z.B. Schimmel in Ihrer Wohnung auf, haben Sie als Mieter das Recht, die Miete um einen gewissen Prozentsatz zu mindern – je nach Ausmaß des Schimmels. Maßgeblich ist die Schwere der Nutzungsbeeinträchtigung der Wohnung (nicht zwingend eines einzigen Raumes). Ist ein Raum von Schimmel übersäht, kann dieser nicht genutzt werden und die Wohnungsnutzung im Allgemeinen ist somit beeinträchtigt. Der gerechtfertigte Prozentsatz der Minderung ist jedoch stets im Einzelfall zu prüfen.

Beispiel:

Sind mehrere Zimmer und Wände sowie Möbel von Schimmel befallen, können Sie Ihre Miete je nach Ausmaß des Schimmels im Regelfall zwischen 20 und 50% mindern. Die konkrete Höhe der Mietminderung muss jedoch stets im Einzelfall geprüft werden.

Ist jedoch nur eine Ecke der Wand von Schimmelbefall betroffen, kann der Minderungsbetrag bei nur etwa 10% liegen, da der Raum nicht insgesamt unbenutzbar ist und die Wohnungsnutzung im Allgemeinen nicht stark beeinträchtigt ist.

Im Allgemeinen gilt jedoch:

Vor der Durchsetzung einer Mietminderung müssen Sie zuvor stets den Vermieter auffordern, den Mangel/Schimmel zu beseitigen und ihm hierfür eine angemessene Frist setzen. Gleichzeitig sollten Sie dem Vermieter mitteilen, dass Sie die künftigen Mieten nur unter Vorbehalt bezahlen und bereits an dieser Stelle die Minderung der Miete ankündigen. Nur so schaffen Sie sich die Möglichkeit, später die Miete wirksam zu mindern und rückwirkend die unter Vorbehalt zu viel bezahlten Mieten zurück zu fordern.

Die Behandlung dieser Frage an hiesiger Stelle stellt lediglich eine allgemeine Einführung zum Thema, jedoch keine individuelle Rechtsberatung dar. Eine Haftung ist soweit ausgeschlossen. Wie auch sonst ist Ihr Fall individuell und umfassend auszuleuchten und zu beraten. Hierfür wenden Sie sich bitte zur Vereinbarung eines Termins an unser Sekretariat. Wir freuen uns auf Sie!

#2 Was kann ich tun, wenn der Mieter keine Miete mehr bezahlt?

Antwort vom Fachanwalt:

Wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten keine Miete bezahlt oder auf einen längeren Zeitraum betrachtet die Mietrückstände die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen, haben sie ein Recht, dem Mieter außerordentlich fristlos zu kündigen. Die Kündigung muss dem Mieter jedoch zugehen. Der Mieter muss also Kenntnis von der Kündigung erlangen. Im Idealfall überreichen Sie als Vermieter die Kündigung per Boten oder im Beisein eines Zeugen. Aber auch der Einwurf in den Briefkasten unter Zeugen ist für den Nachweis des Zugangs der Kündigung ausreichend.

Die Mietrückstände können nämlich jederzeit binnen der dreijährigen Verjährungsfrist vom Mieter eingefordert, notfalls bei Gericht eingeklagt werden.

Die Behandlung dieser Frage an hiesiger Stelle stellt lediglich eine allgemeine Einführung zum Thema, jedoch keine individuelle Rechtsberatung dar. Eine Haftung ist soweit ausgeschlossen. Wie auch sonst ist Ihr Fall individuell und umfassend auszuleuchten und zu beraten. Hierfür wenden Sie sich bitte zur Vereinbarung eines Termins an unser Sekretariat. Wir freuen uns auf Sie!

#3 Was kann ich tun, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

Antwort vom Fachanwalt:

Ist die Kündigung wirksam ausgesprochen und räumt der Mieter dennoch die Wohnung nicht freiwillig und kommt sonst keine anderweitige Einigung zustande, kann der Räumungsanspruch nur über eine Räumungsklage bei Gericht erreicht werden. Zuständig im Wohnraummietrecht ist stets das Amtsgericht des Gerichtsbezirks, in dem die sich die Mietsache befindet.

Voraussetzung ist jedoch die wirksam zugegangene Kündigung. Der Mieter muss also Kenntnis von der Kündigung erlangen. Im Idealfall überreichen Sie als Vermieter die Kündigung per Boten oder im Beisein eines Zeugen. Aber auch der Einwurf in den Briefkasten unter Zeugen ist für den Nachweis des Zugangs der Kündigung ausreichend.

Wichtig! Der Kündigungszugang muss stets nachgewiesen werden, da sonst die Räumungsklage keinen Erfolg hat.
Nach Erhalt des Räumungstitels (= Gerichtsurteil), kann die Zwangsräumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher beantragt und vollstreckt werden.

Die Behandlung dieser Frage an hiesiger Stelle stellt lediglich eine allgemeine Einführung zum Thema, jedoch keine individuelle Rechtsberatung dar. Eine Haftung ist soweit ausgeschlossen. Wie auch sonst ist Ihr Fall individuell und umfassend auszuleuchten und zu beraten. Hierfür wenden Sie sich bitte zur Vereinbarung eines Termins an unser Sekretariat. Wir freuen uns auf Sie!

#4 Unter welchen Voraussetzungen ist eine Mieterhöhung möglich?

Antwort vom Fachanwalt:

Eine Mieterhöhung ist in folgenden Fallkonstellationen möglich:

  • durch Vereinbarung im Mietvertrag (§ 557 Abs. 1 BGB)
  • Staffelmiete (§ 557a BGB)
  • Indexmiete (§ 557b BGB)
  • Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
  • Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§§ 559, 555b BGB)
  • „Mieterhöhung“ durch Betriebskostenerhöhung (§ 560 BGB)

Mieterhöhungen müssen stets schriftlich oder in Textform (z.B. per E-Mail) erfolgen. Des Weiteren müssen Mieterhöhungen sämtlichen, also allen Mietern zugehen.

Die am häufigsten gewählte Art der Mieterhöhung ist die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 BGB.

Die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete „auf einen Schlag“ ist zulässig, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Erhöhungseintritts seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Das Mieterhöhungsverlangen darf jedoch frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden, die dann drei Monate später (mithin unter Einhaltung der oben genannten 15 Monate) fällig wird.

Darüber hinaus darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur maximal um 20 % erhöht werden, sog. „Kappungsgrenze“ (in manchen Großstädten nur 15%, z.B. München). Man darf die Miete also entweder um maximal 20% auf einen Schlag erhöhen, oder gestaffelt in geringeren Prozentschritten, jedoch nicht mehr als 20% innerhalb drei Jahren.

Die Zustimmung des Mieters muss binnen zwei Monaten nach Zugang des Erhöhungsverlangens erfolgen. Die Zustimmung ist formfrei, sie kann also mündlich, schriftlich, oder konkludent, d.h. durch wortlose Zahlung der erhöhten Miete, erfolgen. Bei Zustimmung beginnt die Zahlung der erhöhten Miete mit Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zu, kann der Mieter auf Zustimmung verklagt werden.

Die Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 558 BGB sind gem. § 558a BGB:

  • Begründung der Mieterhöhung
  • Bezugnahme auf:
    • Mietspiegel oder
    • Auskunft aus einer Mietdatenbank oder
    • Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder
    • Benennung von drei Vergleichswohnungen (Lage, Größe, Ausstattung etc. muss vergleichbar sein)

Maßgeblich für die Mieterhöhung ist die Nettokaltmiete.

Die Behandlung dieser Frage an hiesiger Stelle stellt lediglich eine allgemeine Einführung zum Thema, jedoch keine individuelle Rechtsberatung dar. Eine Haftung ist soweit ausgeschlossen. Wie auch sonst ist Ihr Fall individuell und umfassend auszuleuchten und zu beraten. Hierfür wenden Sie sich bitte zur Vereinbarung eines Termins an unser Sekretariat. Wir freuen uns auf Sie!

#5 Worauf muss ich bei einer Betriebskostenabrechnung achten?

Antwort vom Fachanwalt:

Nach § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter binnen 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung erstellen und dem Mieter zukommen lassen, sofern eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart ist (bei einer Betriebskostenpauschale gilt dies nicht).

Nach Ablauf dieser 12-Monats-Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Ein Guthaben kann der Mieter jedoch auch noch nach 12 Monaten vom Vermieter verlangen (dreijährige Verjährungsfrist). Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Die Betriebskostenabrechnung muss jedoch folgende Voraussetzungen aufweisen, anderenfalls ist sie formell unwirksam:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Nennung und ggf. Erläuterung des Umlageschlüssels
  • Berechnung des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils
  • Abzug der monatlich geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen
  • Gesamtergebnis (Guthaben oder Nachzahlung)

Ist die Betriebskostenabrechnung formell fehlerhaft und wird diese nicht innerhalb der 12-Monats-Frist geheilt, ist sie unwirksam. Materielle Fehler (z.B. falsche Beträge in der Abrechnung) sind jedoch auch nachträglich noch heilbar.

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