Rechtsanwalt Baurecht & Architektenrecht Ansbach

"Im Baurecht braucht es schnelle, pragmatische Lösungen, bevor sich der Schaden ausweitet und ein langwieriges Verfahren unumgänglich ist."

Norbert Kohla, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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Unsere Kompetenzen im Bau- und Architektenrecht

Konfliktfreie Bauabläufe gibt es nicht, auch nicht bei optimaler Vorbereitung und Planung. Im Zuge der Errichtung oder während des Umbaus eines Bauwerkes kommt es stets zu zahlreichen regelungsbedürftigen Rechtsfragen oder zu Auseinandersetzungen zwischen den Baubeteiligten.

Mit viel Erfahrung und auf der Grundlage einer fundierten Fachausrichtung beraten und vertreten wir Bauträger, Unternehmer, Handwerker, Bauherren, Makler und Wohnungskäufer in allen baurechtlichen Fragen.

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Die Beratung beginnt schon in der Planungsphase eines Bauvorhabens, zieht sich fort während der Durchführung und geht über zur Durchsetzung Ihrer Rechte – notfalls auch gerichtlich. Besonderes Augenmerk legen wir hierbei stets darauf, durch außergerichtliche Lösungen Ihre Interessen möglichst zeitnah durchzusetzen.

Rechtsanwalt Norbert Kohla, Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Rechtsanwalt Sven Nicholson

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Unsere Leistungen im Bau- und Architektenrecht

Baumängel

Bauverzug

Baubehinderung

Abnahme

Werkvertragsrecht

Werklohnforderungen / Zahlungsverzug

Gewährleistungsansprüche

Leistungsänderungen

Planungsmängel

Sicherheiten

Abschlagsrechnung und Schlussrechnung

Nachträge

Unsere Rechtsanwälte im Bereich Bau- und Architektenrecht

Sven Nicholson

Bau- und Architektenrecht
Verkehrsrecht
Lehrbeauftragter der Hochschule AN

Anwaltsprofil

Karl Piereth

Arbeitsrecht | Mietrecht
Baurecht | Familienrecht
Verkehrsrecht

Anwaltsprofil

Norbert Kohla

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Vertragsrecht

Anwaltsprofil

FAQ - Häufig gestellte Fragen zum Bau- und Architektenrecht

#1 Welche Ansprüche hat der Besteller bei Baumängeln? Kann zur Mangelbeseitigung ein anderes Unternehmen beauftragt und die Kosten hierfür dem Vertragspartner berechnet werden?

Antwort vom Fachanwalt:

Ist ein Werk mangelhaft, hat der Besteller grundsätzlich zunächst lediglich einen Anspruch auf Nachbesserung, d.h. er muss den Unternehmer zunächst Gelegenheit geben, den Mangel zu beseitigen. Erst nach Ablauf einer hierfür gesetzten Frist oder bei Ablehnung durch den Unternehmer stehen dem Besteller weitergehende Ansprüche wie Schadensersatz bzw. Ersatz von Mangelbeseitigungskosten und weitere Rechte (Minderung des Werklohns, Rücktritt vom Werkvertrag) zu.

Die Behandlung dieser Frage an hiesiger Stelle stellt lediglich eine allgemeine Einführung zum Thema, jedoch keine individuelle Rechtsberatung dar. Eine Haftung ist soweit ausgeschlossen. Wie auch sonst ist Ihr Fall individuell und umfassend auszuleuchten und zu beraten. Hierfür wenden Sie sich bitte zur Vereinbarung eines Termins an unser Sekretariat. Wir freuen uns auf Sie!

#2 Wie lange können Gewährleistungsansprüche bei Mängeln geltend gemacht werden?

Antwort vom Fachanwalt:

Gewährleistungsansprüche verjähren bei Bauwerken in fünf Jahren, ansonsten in der Regel in zwei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme.

Arbeiten an bestehenden Bauwerken werden von der Rechtsprechung nur dann als Bauwerksarbeiten qualifiziert, wenn sie für die Konstruktion, Bestand, Erhaltung und Benutzbarkeit des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung sind. Renovierungsarbeiten von untergeordneter Bedeutung stellen keine solche Arbeiten am Bauwerk dar. Sie unterliegen daher der zweijährigen Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche.

Hiervon abweichend gelten spezielle Regelungen zur Verjährung von Gewährleistungsansprüchen bei arglistig verschwiegenen Mängeln oder aus Organisationsverschulden.

#3 Kann das Honorar bei einem Architektenvertrag frei vereinbart werden, oder sind hierfür gesetzliche Mindest- und Höchstsätze zu beachten?

Antwort vom Fachanwalt:

Mit der seit dem 01.01.2021 geltenden HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) wurde das bislang geltende zwingende Preisrecht bei Architektenverträgen abgeschafft, nachdem der Europäische Gerichtshof mit Urteil vom 04.07.2019 festgestellt hatte, dass die Verbindlichkeit der Mindest- und Höchstsätze gegen europäisches Recht vertößt.

Zwingend einzuhaltende Mindest- und Höchstsätze existieren daher seit der HOAI 2021 nicht mehr. Bei der Vereinbarung des Architektenhonorars sind die Vertragsparteien daher grundsätzlich frei. Zu beachten ist jedoch, dass eine wirksame Vereinbarung zum Honorar gemäß § 7 I S.1 HOAI in Textform geschlossen werden muss, da ansonsten für Grundleistungen das jeweilige Basishonorar, welches den bisherigen Mindestsätzen entspricht, als vereinbart gilt.

#4 Haftet neben dem Bauunternehmer auch der Architekt bei Baumängeln?

Antwort vom Fachanwalt:

Ist ein Mangel im Bauwerk zugleich auf einen Ausführungsfehler des Bauunternehmers und einen Planungsfehler des Architekten zurückzuführen, wird der Architekt als Erfüllungsgehilfe des Bauherren angesehen, da es diesem grundsätzlich im Vertragsverhältnis mit dem Bauunternehmer obliegt, die (mangelfreie) Planung zur Verfügung zu stellen. Der Bauunternehmer haftet dann gegenüber dem Bauherren grundsätzlich nur auf eine zu bildende Quote, während der Architekt von dem Bauherren voll in Anspruch genommen werden kann und ggf. bei dem Bauunternehmer gemäß der zu bildenden Quote Regress nehmen kann.

Ist ein Mangel neben einem Ausführungsfehler des Bauunternehmers auf einen Überwachungsfehler des Architekten zurückzuführen, erfolgt keine Quotelung der Haftungsanteile gegenüber dem Bauherren, da dieser dem Bauunternehmer keine Bauüberwachung schuldet. Die Ansprüche des Bauherren gegen den Architekten und gegen den Bauunternehmer bestehen hier unabhängig voneinander.

Für diesen Fall wurde mit § 650t BGB seit 01.01.2018 geregelt, dass der Architekt ein Leistungsverweigerungsrecht hat. Bei Überwachungsfehlern kann demnach der Architekt die Leistung verweigern, bis der Bauherr den für den Ausführungsfehler verantwortlichen Bauunternehmer erfolglos auf Mangelbeseitigung in Anspruch genommen hat.

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Grundlagen des Bau- und Architektenrechts

Was ist das Bau- und Architektenrecht?

Das Bau- und Architektenrecht beschäftigt sich als Rechtsgebiet mit den rechtlichen Aspekten von Bauvorhaben, Bauverträgen, Bauprojekten und Architektentätigkeiten. Es umfasst eine Vielzahl von rechtlichen Regelungen, die die Planung, den Bau, die Ausführung und auch die rechtlichen Beziehungen zwischen den verschiedenen Parteien, die an Bauprojekten beteiligt sind, regeln.

Es handelt sich hierbei um eine sehr komplexe Materie. die je nach Rechtssystem des Bundeslandes variiert. Häufig beinhaltet es eine Mischung aus öffentlichem und privatem Recht sowie Vorschriften auf nationaler, regionaler und lokaler Ebene. Bauvorhaben erfordern daher in der Regel eine genaue Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen sowie eine professionelle Beratung.

Die häufigsten Rechtsfragen im Bau- und Architektenrecht

Im Bau- und Architektenrecht tauchen häufig eine Vielzahl von Fragen und Problemen auf, die die beteiligten Parteien lösen müssen. Zu den häufigsten Fragen und Problemstellungen gehören auch die folgenden:

Vertragsabschluss und Vertragsbedingungen:

Wie werden Bauverträge und Architektenverträge abgeschlossen?
Was sollte vertraglich festgehalten werden, wenn ein solcher Vertrag geschlossen wird?
Welche Regelungen sind hinsichtlich der Leistungsbeschreibungen, Termine, Kosten und Haftung zu treffen?

Bauplanung und Genehmigungen:

Welche Genehmigungen sind für das Bauprojekt erforderlich?
Wie wird die Bauplanung erstellt und genehmigt?
Welche Vorschriften und Standards müssen beachtet werden?
Welche rechtlichen Möglichkeiten stehen bei der Ablehnung einer beantragten Genehmigung zur Verfügung?

Haftung und Gewährleistung:

Wer haftet für Planungsfehler oder Baumängel?
Welche Gewährleistungsansprüche bestehen bei Mängeln am Bauwerk oder an der Planung?
Wie kann Haftung vermieden oder begrenzt werden?

Bauausführung und Bauüberwachung:

Wie wird die Bauausführung überwacht und kontrolliert?
Wie wird sichergestellt, dass die Arbeiten den vereinbarten Standards und Vorschriften entsprechen?

Änderungen und Zusatzleistungen:

Wie werden Änderungen am Bauvorhaben während der Bauphase gehandhabt?
Welche Regelungen gelten für zusätzliche Leistungen oder Änderungen am ursprünglichen Vertragsumfang?

Abnahme und Fertigstellung:

Wann und wie wird das Bauwerk abgenommen und als fertiggestellt betrachtet?
Welche rechtlichen Schritte sind bei der Abnahme zu beachten?
Welche rechtlichen Folgen ergeben sich durch eine Abnahme?

Zahlungen und Honorare:

Wie erfolgen Zahlungen an Bauunternehmen, Architekten und andere Beteiligte?
Welche Regelungen gelten für Honorare und Vergütungen?

Konfliktlösung und Streitbeilegung:

Welche Möglichkeiten bestehen um den Konflikt zwischen den Parteien zu lösen?
Wie läuft ein gerichtliches Verfahren ab?
Wann kann die Möglichkeit der Mediation wahrgenommen werden?

Nachbarrechtliche Belange:

Wie werden potenzielle Auswirkungen des Bauprojekts auf benachbarte Grundstücke und Anlieger berücksichtigt?
Wann muss ich meinen Nachbarn über ein geplantes Bauvorhaben unterrichten?
Wie kann ich gegen Bauprojekte in meiner Umgebung vorgehen?

Umwelt- und Bauvorschriften:

Welche Umweltvorschriften müssen beim Bau beachtet werden?
Welche Rolle spielen ökologische Aspekte und Nachhaltigkeit im Bauprozess?

Unterkategorien und Schwerpunkte des Bau- und Architektenrechts

Das Bau- und Architektenrecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, das verschiedene Unterkategorien umfasst. Es zeichnet sich durch seine verschiedenen Facetten und spezialisierten Bereiche aus.

Bauvertragsrecht: Dieser Bereich befasst sich mit den rechtlichen Aspekten von Verträgen zwischen Bauherren und Bauunternehmen, einschließlich Vertragsabschluss, Vertragsinhalte, Vertragsbeendigung, Gewährleistungsansprüchen und Haftungsfragen bei Vertragsverletzungen.

Architekten- und Ingenieurrecht: Dies umfasst die rechtlichen Aspekte der Planung, Gestaltung und Ausführung von Bauwerken durch Architekten und Ingenieure. Es beinhaltet Fragen zu Planungsfehlern, Haftung, Urheberrechten an Entwürfen und Verträgen zwischen Bauherren und Planern.

Bauplanungsrecht: Das Bauplanungsrecht ist ein zentraler Bestandteil des öffentlichen Baurechts und regelt die planungsrechtlichen Aspekte von Bauvorhaben. Es umfasst eine Vielzahl von Regelungen und Vorschriften, die die Zulässigkeit und Durchführung von Bauvorhaben steuern. Das Ziel des Bauplanungsrechts ist es, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten und die Interessen der Allgemeinheit zu berücksichtigen.

Vergaberecht: Das Vergaberecht regelt die Vergabe öffentlicher Aufträge im Bauwesen und legt Regeln fest, nach denen öffentliche Auftraggeber Verträge für Bauarbeiten, Dienstleistungen oder Lieferungen vergeben.

Rechtliche Instrumente und Dokumente im Bau- und Architektenrecht

Bauvertrag: Ein (schriftlicher) Vertrag zwischen Bauherrn und Bauunternehmen oder Auftragnehmern, der die Bedingungen, Verpflichtungen, Leistungen, Zahlungen und andere relevante Details für das Bauvorhaben festlegt.

Leistungsbeschreibung: Ein Dokument, das die spezifischen Anforderungen und Details der auszuführenden Arbeiten oder Leistungen festhält.

Baupläne und Zeichnungen: Detaillierte Zeichnungen, Pläne und Entwürfe des geplanten Bauwerks, die die architektonischen, strukturellen und technischen Aspekte darstellen.

Nachträge und Änderungsvereinbarungen: Dokumente, die zusätzliche Arbeiten, Änderungen am ursprünglichen Bauvertrag oder Vertragsanpassungen festhalten.

Protokolle und Berichte: Protokolle von Baubesprechungen, Baufortschrittsberichte und andere schriftliche Unterlagen, die den Verlauf des Bauprojekts dokumentieren.

Abrechnungen und Zahlungsnachweise: Dokumente, die die geleisteten Arbeiten, erbrachten Leistungen, Kosten und Zahlungen im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben nachweisen.

Bauantrag: Ein Bauantrag ist ein formaler Antrag, der bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht wird, um eine Baugenehmigung für ein geplantes Bauvorhaben zu erhalten. Der Bauantrag ist ein wichtiger Schritt im Genehmigungsverfahren für Bauvorhaben und muss bestimmte Anforderungen erfüllen, damit die Behörde das Bauvorhaben prüfen und gegebenenfalls genehmigen kann.

Baugenehmigung: Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Erlaubnis oder Genehmigung, die von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilt wird und es dem Antragsteller erlaubt, ein bestimmtes Bauvorhaben durchzuführen. Sie bestätigt, dass das geplante Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften, städtebaulichen Regelungen und anderen rechtlichen Bestimmungen entspricht. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss der Bauherr oder Antragsteller einen Bauantrag bei der örtlichen Baubehörde einreichen

Abnahmebescheinigung: Die Abnahmebescheinigung ist ein Dokument, das bescheinigt, dass ein Bauvorhaben ordnungsgemäß fertiggestellt wurde und den genehmigten Plänen sowie den relevanten Bauvorschriften und Standards entspricht. Diese Bescheinigung wird nach Abschluss der Bauarbeiten und einer abschließenden Überprüfung des Projekts durch die zuständige Baubehörde oder durch einen von der Behörde beauftragten Sachverständigen ausgestellt. Die Abnahmebescheinigung bestätigt, dass das Bauwerk gemäß den erteilten Baugenehmigungen und den geltenden Bauvorschriften errichtet wurde. Sie ist ein wichtiger Schritt im Bauprozess und ermöglicht es dem Bauherrn, das Bauwerk offiziell zu nutzen oder zu veräußern.

Mängelrüge: Eine Mängelrüge ist eine formelle Benachrichtigung oder Mitteilung, die von einer Vertragspartei an die andere Partei gesendet wird, um auf festgestellte Mängel, Fehler oder Probleme im Zusammenhang mit einer erbrachten Leistung oder Lieferung hinzuweisen. Im Bau- und Vertragswesen wird die Mängelrüge oft verwendet, um auf Baumängel oder mangelhafte Leistungen hinzuweisen. Sie dient insbesondere auch der Beweisbarkeit.

Bebauungsplan: Ein Bebauungsplan ist ein rechtlich verbindlicher Plan, der von der zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung erstellt wird. Er regelt die städtebauliche Entwicklung von bestimmten Gebieten innerhalb des Gemeindegebiets und legt verbindlich fest, wie Grundstücke bebaut werden dürfen.

Fallstricke und typische Fehler im Bau- und Architektenrecht

Im Bau- und Architektenrecht gibt es eine Reihe von typischen Fehlern oder Problemen, die während eines Bauprojekts auftreten können. Einige der häufigsten Fehler, die im Bau- und Architektenrecht gemacht werden, sind:

Unzureichende Vertragsdokumentation: Unvollständige oder unklare Vertragsdokumentationen zwischen den Parteien können zu Missverständnissen führen und später zu Meinungsverschiedenheiten oder Streitigkeiten bezüglich der Verpflichtungen und Verantwortlichkeiten führen.

Unvollständige Anträge: Für die ordnungsgemäße Bearbeitung eines Antrags auf Genehmigung eines Bauvorhabens ist es von enormer Bedeutung, dass der Antrag vollständig und mit den nötigen Unterlagen bei der zuständige Behörde eingereicht wird. Ist dies nicht der Fall, so ergibt sich schnell eine unnötig lange Bearbeitungsdauer.

Ungenügende Planung und Koordination: Mangelnde detaillierte Planung und Koordination zwischen den am Bau Beteiligten (Architekten, Ingenieure, Auftragnehmer usw.) können zu Ausführungsfehlern, Verzögerungen oder Kostenüberschreitungen führen.

Mangelnde Berücksichtigung von Vorschriften: Nichtbeachtung oder Unkenntnis von Bauvorschriften, Bauordnungen, Umweltbestimmungen und anderen gesetzlichen Regelungen kann zu Verzögerungen bei Genehmigungsverfahren, Bußgeldern oder sogar zum Baustopp führen.

Fehlerhafte Bauausführung: Fehler bei der Bauausführung, wie mangelhafte Qualität der Arbeit, unsachgemäße Materialien oder Nichtbeachtung von Plänen und Spezifikationen, können zu Mängeln und späteren Streitigkeiten führen.

Schlechte Kommunikation und Dokumentation: Fehlende oder unzureichende Kommunikation sowie mangelnde Dokumentation von Bauabläufen, Änderungen oder Vereinbarungen können zu Missverständnissen und Streitigkeiten über den tatsächlichen Projektverlauf führen.

Fehlende Kontrolle und Überwachung: Mangelnde Überwachung und Kontrolle des Bauprojekts seitens des Bauherren oder der Bauleitung können zu Problemen bei der Einhaltung von Terminen, Budgets und Qualitätsstandards führen.

Unterschätzung von Risiken: Unzureichende Risikobewertung und -management können zu unerwarteten Problemen führen, wie z.B. unvorhergesehene Kosten, Zeitverzögerungen oder rechtliche Konflikte.

Ungenügende Gewährleistungsansprüche: Mängel oder Fehler werden nicht rechtzeitig erkannt oder nicht angemessen durch Gewährleistungsansprüche gegenüber den Vertragspartnern geltend gemacht.

Um diese Fehler zu minimieren, ist eine sorgfältige Planung, klare Kommunikation, detaillierte Vertragsdokumentation sowie eine professionelle Beratung durch Fachleute im Bau- und Architektenrecht entscheidend. Es ist ratsam, bereits in der Planungsphase mögliche Risiken zu identifizieren und zu bewerten, um späteren Problemen vorzubeugen. Zudem ist eine kontinuierliche Überwachung und Dokumentation des Bauprojekts unerlässlich, um potenzielle Probleme frühzeitig zu erkennen und angemessen zu lösen.

Das Bau- und Architektenrecht und seine Schnittstellen zu anderen Rechtsgebieten

Das Baurecht hat vielfältige Schnittstellen zu verschiedenen anderen Rechtsgebieten, da Bauprojekte eine breite Palette von rechtlichen Fragen und Aspekten berühren. Einige der wichtigsten Schnittstellen des Baurechts zu anderen Rechtsgebieten sind:

Öffentliches Recht: Das Baurecht ist eng mit dem öffentlichen Recht verbunden, insbesondere mit dem Verwaltungsrecht und dem Bauplanungsrecht. Die Genehmigung von Bauvorhaben, Baugenehmigungsverfahren und die Einhaltung von Bauvorschriften fallen unter das öffentliche Recht.

Privates Baurecht: Dieses Rechtsgebiet betrifft die privatrechtlichen Beziehungen zwischen den am Bau Beteiligten, einschließlich Bauverträgen, Architektenverträgen, Werkverträgen, Gewährleistung und Haftung.

Vertragsrecht: Das Baurecht greift stark auf das allgemeine Vertragsrecht zurück, um Fragen bezüglich der Auslegung von Verträgen, Vertragsverletzungen, Haftung und Gewährleistung zu regeln.

Immobilienrecht: Es umfasst Rechtsfragen im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Nutzung, dem Verkauf, der Vermietung und anderen Transaktionen von Immobilien, die sich auch auf Bauprojekte auswirken können.

Umweltrecht: Bauvorhaben müssen Umweltschutzbestimmungen einhalten, daher gibt es Schnittstellen zum Umweltrecht, das Aspekte wie Naturschutz, Abfallwirtschaft, Lärmschutz und Umweltauflagen für Bauprojekte umfasst.

Arbeitsrecht: Bauunternehmen und Bauprojekte stehen im Zusammenhang mit Arbeitsverhältnissen, Sicherheitsvorschriften am Arbeitsplatz und Arbeitsschutzbestimmungen, die unter das Arbeitsrecht fallen.

Nachbarrecht: Das Rechtsgebiet regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen benachbarten Grundstücken, einschließlich Fragen zur Grenzbebauung, Abstandsflächen, Lärmschutz und Ausgleichsansprüchen bei Beeinträchtigungen.

Bitte beachten Sie, dass dies nur eine allgemeine Einführung ist und nur ein Auszug von Möglichkeiten, jedoch keine spezifische rechtliche Beratung darstellt. Für konkrete Fragen und individuelle Anliegen empfehlen wir die Konsultation eines Anwalts für Bau- und Architektenrecht in Ansbach.

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FAQ - Häufig gestellte Fragen zum Bau- und Architektenrecht

#1 Welche Ansprüche hat der Besteller bei Baumängeln? Kann zur Mangelbeseitigung ein anderes Unternehmen beauftragt und die Kosten hierfür dem Vertragspartner berechnet werden?

#2 Wie lange können Gewährleistungsansprüche bei Mängeln geltend gemacht werden?

#3 Kann das Honorar bei einem Architektenvertrag frei vereinbart werden, oder sind hierfür gesetzliche Mindest- und Höchstsätze zu beachten?

#4 Haftet neben dem Bauunternehmer auch der Architekt bei Baumängeln?

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